Эксклюзивное интервью с основателем KAN Development Игорем Никоновым

О РЫНКЕ И КОНКУРЕНТАХ

- Не почувствовали ли вы замедления строительного рынка в прошлом году?

- Замедление было. Во-первых, "Укрбуд" и "Аркада" остановились. Во-вторых, у некоторых появились проблемы с ликвидностью. Все в 2019 году размахнулись на уровень продаж, который был в предыдущие годы, а его уже нет. Как только спрос падает, у большинства застройщиков не хватает средств для завершения проекта.

- Будут ли основные застройщики учитывать это замедление и сокращать количество проектов?

- Понять логику многих застройщиков иногда сложно. Они увеличивают свои портфели, "садят" цены. Потом продают по себестоимости. Вопрос: а зачем тогда было выходить на рынок с таким проектом? Более того, некоторые строят свои же проекты друг возле друга. Складывается впечатление, что на рынок зашло много дилетантов.

- Как, на ваш взгляд, проблемы "Укрбуда" отразились на рынке? Вы почувствовали переток покупателей?

- Нет, у нас практически не пересекаются покупатели. Я считаю, в ситуации с "Укрбудом" правительство и президент приняли единственно правильное решение. "Киевгорстрой" - корпорация, которая в состоянии закрыть данный вопрос и в котором государство и город могут как-то помочь, дав определенные преференции. Та же ГАСИ может закрыть глаза на какие-то несоответствия. Другого выхода на данный момент нет.

- Вы считаете, "Киевгорстрой" может потянуть такой объем?

- Должен. У "Киевгорстроя" в последнее время свои объемы были не такие большие, таким образом, все складывается очень органично.

- Недавно правительство организовало публичную встречу со строительным бизнесом. Основной темой обсуждения стала коррупция в ГАСИ. Даже прозвучал тезис от премьер-министра о ее ликвидации. А вариант отдать ее функции частному рынку?

- Отменять эту структуру ни в коем случае нельзя. И контроль должен быть в руках государства. Наш строительный рынок и его участники, к сожалению, не настолько сознательные, чтобы работать по декларационному принципу. Ну и арбитром в спорах, которые перманентно возникают, должна быть специализированная организация. Завалить можно любой проект. Жалоба соседа, по большому счету, может стать основанием, чтобы не запустить в эксплуатацию объект. Такого не может быть. В ГАСИ должны работать очень компетентные люди, с достаточно высокими зарплатами. Более того, на содержание этой организации можно выделять какую-то долю оплаты при согласовании проекта. Например, официальный fee (взнос, сбор). И может быть таким образом создавать бюджет, с целью обеспечить приличные оклады сотрудникам, которые будут дорожить своими местами.

- С приходом новой власти, новой команды, изменилась ли ситуация на рынке? Проблемы с ГАСИ сократились, или их стало больше?

- Пока идет какая-то реорганизация, проходит конкурс на главу инспекции. Видно, что много заинтересованных сторон хотят получить влияние и контроль над ГАСИ. Посмотрим, чем это закончится.

- Еще один тезис прозвучал на встрече – ипотечное кредитование. Гончарук сделал амбициозное заявление, что в этом году реально сделать ипотеку под 10-11%.

- Я считаю, он прав, и если существует возможность воплотить данное заявление в жизнь, то нужно обязательно это делать. После 2008 года банкиры волнуются насчет оценки недвижимости, ведь когда случается кризис, продать ее по необходимой цене невозможно. Поэтому риски банка должны нивелироваться, скажем, даунпейментом (первоначальный взнос). Рынку очень нужно ипотечное кредитование.

- Повлиял ли на работу мэрии конфликт Виталия Кличка с офисом президента?

- Не думаю, что существенно повлиял. Как я понимаю, сейчас правоохранительные органы очень сильно шерстят мэрию, пытаются найти что-то, чтобы скомпрометировать городского главу и спровоцировать возможность досрочной его отставки, или опустить его рейтинг.

- Но в целом, вся эта ситуация, наверное, повлияла негативно на авторитет Кличка. Он привлек в свою команду Максима Бахматова, который, очевидно, пытается повысить его.

- Я вижу, что люди, наоборот, стали более уважительно относится к Виталию Кличко, учитывая, что он выстоял в этом противостоянии. Он действительно внедрил позитивные изменения для города. Максим Бахматов очень креативный специалист и такое взаимодействие уже сейчас приносит свои результаты. Посмотрим, что будет на выборах. Кличко не собирается сдаваться. Сегодня он номер один и реально прикладывает максимум усилий. Но на любые позитивные изменения находится куча критиков. И, как правило, эта критика далеко не справедлива. Сколько умников критиковали мост Кличко, а в результате получилось очень круто. И если город в ближайшее время закончит пешеходно-велосипедный маршрут от Лавры до Софии, то мы получим шикарный туристический маршрут. Это ведь и отличает европейский туристический город – наличие зон активного отдыха, в особенности с видом на воду.

ОБ АРХИТЕКТУРЕ ГОРОДА

- Есть ли еще предложение хороших участков под строительные проекты в Киеве?

- Участков в Киеве еще достаточно. Много промышленных предприятий, возьмите ту же Теличку. Большой объем старого фонда, бывших заводов и фабрик, складов. Со временем все это будет развиваться.

В городе нет сложностей с местом под жилье, а вот с локациями под общественные пространства есть вопросы. Обратите внимание, насколько Киев не использует потенциал Днепра. Это болезнь не только наша, киевская, а вообще всей Украины. Существующее законодательство о прибрежной защитной полосе – это пережиток Советского союза, когда водоемы защищались от воздействия химических удобрений, которые используются в сельском хозяйстве. Какие сейчас в городе могут быть удобрения?! Во всем мире набережная является ключевым местом притяжения городов, главной достопримечательностью, а у нас это – мертвая зона от Моста Патона до станции метро "Днепр".

Я недавно видел в архивах проект 1930-х годов, где Крещатик продолжается вниз до набережной (мимо филармонии). Там можно было бы устроить живую прогулочную зону с кафе и ресторанами, где люди могли бы гулять и получать удовольствие от того, что они живут на реке. А сейчас ничего, кроме головной боли в виде недостроенного моста и пробок, люди не получают. Города с набережными являются эталонами в плане общественной, дружелюбной среды. Поэтому, конечно, нужно и в законы вносить изменения, и в мнение общественности, потому что многие считают, что набережную нельзя трогать. Я категорически не согласен. Да, ее нельзя высотками застраивать и ограничивать доступ к воде нельзя. Но без частного инвестора в таких проектах тоже ничего не получится, а ему нужна доходность. Не стоит питать иллюзий, что это все само сделается. Везде нужен хозяин. За любой набережной нужно следить, тратить средства на эксплуатационные расходы.

Думаю, над Днепром было бы круто построить современный концертный зал на пару тысяч человек. Почему в Сиднее сумели поставить, а у нас нельзя? Но все боятся. У нас тенденция запрещать вызывает у всех бурные аплодисменты. Люди не понимают, что запрещая все, они фактически режут сук, на котором сидят. Так никогда не построить среду, которая была бы комфортной для них самих и будущих поколений.

- Поэтому в Украине не строят архитектурных шедевров?

- Мешает множество запретов и популисты-активисты. Например, есть инвесторы, которые готовы вложить $50 млн в концертный зал, но они не могут найти место. А вот реализовать бы такой проект на Днепре – круто! Но я вас уверяю, всегда найдется куча активистов, которые скажут, что там живут комары ценных пород, и строить там нельзя. "Я против! Чего? Всего!".

Шедевр строится по двум причинам. Первая – экономическая целесообразность. Вторая – амбиции. Для того чтобы человек вложил большие деньги, не рассчитывая на крутую прибыль, он должен понимать, что этот проект его прославит. Но, во-первых, у нас нет такого рынка, а, во-вторых, тебя съедят активисты, и строить не дадут.

- У вас есть личная "строительная" мечта?

- Я хочу создавать знаковые проекты, которые останутся надолго после меня. Есть и наработки, и договора, но часто я сталкиваюсь с огромными сложностями. Мы идем руслом запретов, которые придумывают все, кому не лень. И у нас этим гордятся. Все великое делается вопреки. У нас много мест для вау-проектов. Например, гостиницу "Днепр" нужно реконструировать. Пустое место на ул. Хрещатик, 5 еще неизвестно сколько будет стоять. Там в свое время попросту обманули инвестора. Сказали сначала – уберите здание, которое выступало до проезжей части, а мы вам компенсируем потерянный объем. Инвесторы потратили деньги, снесли здание, а потом им не дали разрешения.

Считаю, что давно нужно было продать гостиницы "Днепр" и "Украина". Слышал, что даже уже есть обсуждения по этому поводу.

Власти нужно быть более сильной и быстро принимать решения, которые сделают город красивее, а законодателям меньше пиариться на запретах, думать о будущих поколениях. Иначе прибежит эколог и скажет, что там во дворе гостиницы "Днепр" живут какие-то ценные жуки, или там очень ценный склон, который ни в коем случае нельзя трогать. У меня иногда складывается впечатление, что у нас в Киеве живут все животные из Красной книги.

Моя мечта упирается в то, что у нас в стране нет реального понимания, как заинтересовать качественных инвесторов вкладывать деньги. В таких вопросах должно быть единство мэрии, премьер-министра и президента. Это должно быть единое целое, которое решает одну сложную задачу – создание впечатления у всего мира, что в Украине можно зарабатывать деньги, что это крутая европейская страна, недооцененная сегодня. И начать такой процесс необходимо с Киева. Например, давным-давно нужно было выделить деньги на завершение Подольско-Воскресенского моста. Нужно работать с инвестором для завершения проекта на Хрещатике, 5 и много других примеров. Что такое привлекательные инвестиции? Это когда искусственно создается ускорение, впечатление у инвестора, что нужно бежать и вкладывать деньги, иначе он опоздает.

О РАБОТЕ КОМПАНИИ

- Насколько финансово успешен был прошлый год для компании?

- У нас значительно выросли объемы по сравнению с 2018 годом. Частично это связано с тем, что в 2015 году я не занимался компанией; только в 2016 году я вернулся и посмотрел, что компания стала вполовину меньше. Потребовалось некоторое время, чтобы снова нарастить темпы. В девелопменте решения должен принимать собственник, никакой директор не может на себя взять такие обязательства. Постоянно идет компромисс между прибылью, качеством, риском, сроком и так далее. Кроме владельца, эти риски на себя никто взять не может.

- Прибыль компании в прошлом году также выросла?

- Мы считаем доходы по отдельным проектам, не по году. Завершили очередь – если там есть прибыль, можем ее распределить. Если нет – то нет.

- У вас есть крупные покупатели? Я слышала, на рынке есть примеры, когда иностранцы, или украинские инвесторы покупают даже 80% квартир в строящемся ЖК…

- К нам приходят инвесторы, которые покупают по 50, по 100 квартир. Они считают, что доля арендного жилья будет расти, и, наверное, они правы. Нужно создать рынок качественного арендного жилья. Они этим занимаются, и мы также начинаем внимательно смотреть в этом направлении.

- В каких проектах есть такие покупатели?

- В "Файна Таун". В ЖК "Республика" идут переговоры.

- Вы сейчас участвуете в проекте UNIT.City с Василием Хмельницким в качестве содевелопера и соинвестора...

- Да, мы разработали документацию, получили разрешение на строительство, отработали технологии и стартовали. И сейчас работаем как содевелопер и соинвестор. Проект очень технологичный, масштабный и сложный, - Хмельницкий обратился к нам как давним и эффективным партнерам.

- Комфортно работать в партнерстве, или легче самим развивать проект?

- Мечта любого девелопера – работать без партнеров. Потому что это мгновенное принятие решений, это риски, которые ты сам на себя берешь. Партнерство – это очень сложно, ты постоянно должен идти на компромиссы. Человек должен тебя понимать, быть на одной волне, быть сдержанным. Тем более если ты управляющий партнер и вкалываешь с утра до ночи, а он, например, отсутствовал, потом приезжает и начинает навязывать свое мнение. В партнерстве очень важно быть вежливым и корректным друг с другом. В основном мы пытаемся работать сами, но есть проекты, где это не всегда возможно.

- Еще до кризиса KAN планировал выход на международную биржу для привлечения финансирования…

- Да, было такое. Еще хотели создать большую компанию в 2007 году. По нашим подсчетам, она должна была стоить очень дорого, учитывая, за сколько мы предполагали продать участки земли. Но потом все остановилось. Плюс примером послужил очень плохой опыт "ХХІ Века", который вышел на биржу. Это действительно сложная тема, а с учетом тог, что сейчас можно получать средства от инвесторов (покупателей жилой недвижимости), в подобном решении нет никакого смысла. А вообще мне не совсем понятна позиция НБУ, Минфина - почему нельзя кредитовать девелопмент?

- В ваших ЖК установлены сортировочные урны для разных типов отходов. Насколько жители охотно ими пользуются? И куда вы сбываете отходы?

- На самом деле не так легко это сделать в нашей стране. Есть несколько заводов, которые занимаются сортировкой, – в Запорожье и Одессе, например. Каждый день приезжают машины, одна забирает стекло, другая – пластик, и развозят на сортировку. Мы сейчас более активно занимаемся этим вопросом. Хотим увеличить объемы и уже запустили для жильцов в соцсетях статистику, сколько и чего мы собираем. Самые большие объемы сейчас в "Файна Таун".

Кроме того, особое внимание мы уделяем энергоэффективности, проверяем стройматериалы. Пенопласт, к примеру, вообще не используем. Корзины для кондиционеров устанавливаем на всех проектах, чтобы потом не испортили эстетику фасада. Нас интересует мнение людей, мы всегда с ними в открытом диалоге. Да, у нас и себестоимость чуть больше, чем у других, но качество и концепция наших проектов значительно отличаются от рынка.

- Вы уверены, что люди готовы к сортировке в серьезных масштабах?

- Людей необходимо обучать: создавать инфраструктуру для сортировки, сделать это удобным и показывать на собственном примере. Мы же все равно придем к тому, что мусор начнут покупать, как это делается во всем мире. Тогда и жителям хорошо будет, и управляющая компания будет получать какой-то доход.

- Концепция закрытых дворов будет все еще актуальна в новых проектах на ближайшие годы, или ей на смену должны прийти новые решения вопроса безопасности?

- Закрытая территория – это требование в первую очередь самих жителей. Мы как раз заинтересованы в открытых дворах. Но давайте посмотрим на вопрос с другой стороны. Я вот предполагаю, что, создав хорошую среду даже внутри закрытого ЖК, можно влиять на окружение. Это эволюционный процесс. Вокруг новых ЖК дорожает недвижимость, создается новая среда людей с одинаковым уровнем достатка, похожих интересов. Некоторые старые дома рядом с новыми ЖК будут обновляться или меняться, на их месте будет реализовываться что-то качественно новое. То есть зона комфортной среды будет постепенно расширяться, пока застройщики создают маленькие анклавы, которые в конечном итоге воссоединятся.

Посмотрите, вся панельная застройка очень сильно устарела. Просто нет рынка, чтобы построить более качественное жилье, но он обязательно появится. Начнут с хрущевок в центре города, потом перейдут на жилмассивы.

- Вы не продаете коммерческие помещения в своих ЖК. Почему?

- Нам важно создать органичный пул арендаторов, чтобы не было, как у других – только аптеки и салоны красоты. Да, мы будем дольше заполнять помещения, но качественнее и функциональнее. У нас могла бы стоять очередь из владельцев игровых автоматов, но мы их осознанно не пускали. Кстати, у некоторых арендаторов уже появилась такая интересная фишка - ресторан, например, говорит, что зайдет только с игровыми автоматами. Они объединились с сильными брендами, и те ставят условия, что входят в проект только с лотереями. Нам, конечно же, выгодно продать коммерцию, но мы не сможем тогда соблюсти тенант-микс и не обеспечим людей всеми видами услуг.

О НОВЫХ ПРОЕКТАХ

- Насколько сегодня рентабелен сегмент комфорт-класса – не съела ли его конкуренция? Многие застройщики зашли в этот сегмент, увеличив его долю на рынке. Планируете ли вы оставаться в нем, или есть смысл перейти на класс повыше?

- Все зависит от земельных участков, которые есть в разработке. Мы все-таки планируем диверсифицировать риски и вести одновременно несколько проектов разных категорий. В этом году, думаю, запустим три проекта. Начали разработку проекта комплексной застройки бизнес-класса в центре Киева; - думаю, в 2020 году уже выведем его на рынок. Хотим попробовать сегмент коттеджной застройки - есть даже идеи, где в черте города можно реализовать подобный проект.

- Вы делали оценку рынка коттеджного строительства? Какое предложение сейчас на нем есть?

- Мы изучали предложение - все за городом и далеко не в самых лучших местах. Очень трудно оценить спрос, не имея предложения. Наша компания во многом создает новый спрос, когда выводит проекты на рынок. Очень важно приблизить цену к уровню стоимости квартиры. Когда человек по цене квартиры получает дом, да еще и в черте города, думаю, найдутся желающие, которые посмотрят на эту идею с позитивом. Хотя везде есть риск. Чтобы прощупать потребителя, надо сперва построить 20-30 домов, создать инфраструктуру и попробовать их продать.

- У вас уже есть земля для этих проектов?

- Мы приобрели два участка под проекты коттеджных городков. Сейчас занимаемся их девелопментом. Однако мы не можем спрогнозировать, будет ли там спрос. Мы просто должны взять и сделать новый продукт на рынке: жилье в частных домах в черте города. Сразу скажу, это будут не таунхаусы - они не прижились на нашем рынке. Кроме того, если ты построил, к примеру, три таунхауса, то как их продать? Ведь рекламный бюджет любого проекта – от 1 млн грн в месяц. Доля рекламы в наших проектах составляет порядка $40-50 за кв. м. И если проект маленький - где взять деньги, чтобы его прорекламировать и потом продать? Тем не менее, мы не сбрасываем со счетов и таунхаусы, будем анализировать перспективы.

- То есть, коттеджные проекты будут большие?

- Участки большие – на 30 гектаров, рассчитаны на 160-200 домов. Если сравнить с другими нашими проектами, то это небольшие объемы, как, например, один жилой дом на 200 квартир.

Мы решили рискнуть наполнить этот сегмент предложением. Очень важно, чтобы это не было элитное жилье. Мы просчитываем все до копейки, чтобы проект был максимально эффективен.

- Насколько себестоимость коттеджного строительства отличается от многоэтажного?

- Серьезно отличается. Основная часть затрат – это кровля и фундаменты. Когда кровля и основание рассчитано лишь на два этажа, это бьет по квадратному метру. В 12-этажке эти затраты делятся на значительно большее количество квартир. Кроме того, большие затраты пойдут на ландшафтный дизайн и инфраструктуру.

- Какая инфраструктура будет в этих проектах?

- Точно будет детсад с начальной школой, детский клуб, ресторан, бассейн. Пытаемся сделать в составе проекта арендный дом, где можно снимать квартиры для персонала или приехавших погостить родственников. Все это атрибуты комфортной жизни.

Я лично пытаюсь развивать концепцию жизни без машины, она будет нашей целью и в новых проектах. Жить постоянно "на колесах" абсолютно некомфортно и неэффективно.

- Но вы ведь живете на колесах?

- Нет. Я живу в офисе (смеется). В любом случае, тоже приходится иногда выезжать. Но я говорю об обычных людях. Вот купил человек себе квартиру или дом, там должна быть необходимая инфраструктура вокруг. Если ее нет, пусть задумается, зачем в таком проекте покупать жилье. Нет ничего ценнее времени, и своим подходом мы говорим: ребята, мы экономим ваше время.

Вот в ЖК "Республика" с 1 сентября уже откроется школа и детский сад, хотя от нас никто не требовал делать школу на первом этапе, ведь заселившихся на тот момент жителей в двух сданных домах не хватит, чтобы ее заполнить. Она точно будет сначала убыточной. Но мы стремимся показать покупателям важность комфортной среды обитания и свое отношением к ним.

- Какие цели ставите себе и компании на 2020 год?

- Очень важно уменьшить затраты, увеличить объемы строительства и освоения средств. Важно также продавать высокими темпами. В некоторых проектах мы строим больше, чем продаем, к примеру в ЖК "Республика". Это риск, на который мы идем осознано. Такими темпами в Киеве никто строит. Хотя эти проекты у нас в комфорт-классе, мы создаем в них все атрибуты бизнес-класса. Когда я приезжаю туда, то должен понимать, что здесь я сам могу жить. Я делаю то, чего люди не ожидают. Это позже к ним приходит понимание, что так должно быть. Таким образом создается стандарт, и покупатель, идя к другому застройщику, спрашивает: а где спортивные площадки, зоны отдыха? А их нет. Ну, тогда мы уходим.

О СЕМЬЕ И ОБРАЗОВАНИИ

- У вас большая семья - 10 детей, жена принимает активное участие в вашем бизнесе…

- Сеть образовательных проектов "А+" - это бизнес под управлением супруги.

- Готовы развивать сеть за рамками своих проектов?

- Нет. Школа вообще не рентабельна. Мы этот бизнес вывели отдельно как полусоциальный проект, и развиваем сеть в надежде, что в конечном итоге она тоже может быть самоокупаемой.

- Ваши дети принимают участие в работе компании? Возможно, готовите приемника для передачи управления компанией?

- К передаче управления – не факт. Нужно быть уверенным, что у ребенка получится. Но одну из дочерей жена готовит на позицию HR-директора. Мы смотрим на потенциал детей, нужно, чтобы им это нравилось. Из четверых старших двое уже работают со мной, третья дочь занята собственным бизнесом – открывает спортивные клубы, четвертая принимает участие в развитии сети "А+" и занимается воспитанием троих детей.

- То есть, к "стройке" никто не проявляет интереса…

- Нет, никто. Только зять, он генеральный директор компании.

- Развивать KAN по модели семейного бизнеса вы не хотите?

- Нет, KAN - нет. Моя супруга хочет сделать образовательную сеть "А+" семейным бизнесом. Она много учится, развивается, вот сейчас заканчивает MBA. То есть прилагает много усилий, чтобы построить эффективную семейную компанию. Но пока, кроме нее, никто из семьи активно не участвует.

- Какие главные принципы вы закладываете в общение с детьми?

- Догм никаких нет. У меня дети трех возрастных категорий, и их воспитание было принципиально разным. Мы с женой взрослели, становились мудрее. Старшие "получали" по полной программе, по советскому образцу. Средние – чуть-чуть меньше, а младшие вообще редко бывают наказаны. И у меня складывается такое ощущение, что младших мы воспитывали более правильно.

- Другими словами, дети "выгребать" не должны?

- Думаю, нет. Я к этому пришел путем эволюции. Но было бы гораздо полезней, если бы я это понимал в молодости. Нужно давать им свободу, объяснять и пытаться собственным примером показать, как делать правильно. Наказывать только в крайнем случае, без "экзекуций". Это сильно сказывается на психологии человека, его продуктивности, желании достичь лучшего. Они должны играть, коммуницировать, говорить правду, не боясь получить за это наказание.