Ігор Ніконов: «Будівельна галузь в Україні розвивається не завдяки реформам, а всупереч»

У рамках роботи над рейтингом надійності українських забудовників Mind продовжує публікувати інтерв'ю з главами провідних девелоперських компаній. Сьогодні ми пропонуємо бесіду з Ігорем Ніконовим – власником KAN Development. Її ми присвятили різним аспектам партнерства в будівництві.

Вдалий вибір партнера – один з вагомих факторів, що впливають на успіх усього проєкту. Правда, Ніконов запевняє, що останнім часом йому простіше будувати самому. А для того, щоб задумане було доведено до кінця, важливо не «висмикувати» оборотні гроші з-під об'єктів завчасно. Інакше рано чи пізно розігруються сценарії на кшталт краху «Укрбуду». І завершувати проблемні будівництва доводиться іншим гравцям. Це в кращому випадку. У гіршому – довгобуди так і стоять у замороженому стані, а ошукані інвестори оббивають пороги різних держустанов.

Проте є ситуації, коли без партнерів не обійтися. Навіщо це потрібно, як їх вибирати і як входити в партнерські проєкти, Ігор Ніконов розповів Mind. А ще ми поговорили про те, чому будринку необхідний свій «ФГВ», що хорошого і поганого в новій реформі ДАБІ і чи потрібно платити активістам-«антизабудовникам».

– Які чинники впливають на надійність компанії?

– Найважливіше – це зрозумілий і публічний власник. Коли в компанії кілька неідентифікованих співзасновників, то вони намагаються керувати процесом одночасно, кожен тягне ковдру на свій бік. Один хоче заробити миттєво, інший – робить ставку на репутацію і готовий отримати прибуток після реалізації проєкту, у третього взагалі якесь своє бачення. Починається з'ясування відносин, що позначається на долі об'єктів.

Небезпечні також проєкти, які мають чисто фінансовий характер.

Тому при виборі квартири потрібно розуміти, хто стоїть за тим чи іншим проєктом, хто несе за нього фінансову відповідальність, яка репутація у бренду забудовника.

– У вашій компанії як відбувається? Є бренд KAN Development, є портфель проєктів, але ви ніколи не говорите про своїх партнерів.

– Я намагаюся працювати самостійно або бути як мінімум керуючим партнером. В основному, в проєктах фінансову відповідальність несу одноосібно. Наприклад, зараз беремо участь у реалізації партнерського об'єкта інноваційного парку з житлом UNIT, у який нас запросив Василь Хмельницький.

Хороший приклад нашого нового самостійного проєкту – ЖК Respublika. Якби проєкт реалізовувався з співінвесторами, то вони навряд чи б погодилися будувати школу і дитячий сад на етапі будівництва перших черг. Ми завжди працюємо на перспективу, 1 вересня діти підуть у нову сучасну школу і сад нашої мережі А+.

Для себе знайшов відповідь на питання, чому люди повинні купувати квартири у KAN – ми допомагаємо економити час. По-перше, всі проєкти ми здаємо в заявлений термін. По-друге, відразу реалізована інфраструктура і повноцінне озеленення, що інші тільки обіцяють у майбутньому. По-третє, коронавірус показав, що місце проживання вимагає великих територій для дотримання дистанції, безпечний простір для дозвілля, розвинену інфраструктуру для комфортного життя. Це все про наші проєкти.

– Що, на ваш погляд, занапастило «Укрбуд»: політика, жадібність власників, неправильне планування?

– Недалекоглядність, невміння домовитися, плюс амбіції і нездоровий авантюризм. І неправильне планування. Це те, про що я говорив вище: вони залишали гроші тільки для добудови, а решту вивели. Коли проти «Укрбуду» почалися антикампанії, у тому числі й медійні, продажі зупинилися. У цей момент гроші потрібно було повернути в проєкти і продовжити будівництво. Замість цього почалися взаємні звинувачення менеджменту і пішла ланцюгова реакція...

– Де ж взяти гроші, якщо вони вже витрачені, а продажів немає?

– Потрібно думати заздалегідь, планувати бюджет. Ми під кожну чергу створюємо фінансовий резерв. Наш резерв становить 80% від кошторисної вартості проєкту. У разі форс-мажору я гарантую, що вкладу ще 20% власних коштів. Іншими словами, якщо в проєкті продана хоча б одна квартира, то ми його завершимо. Якщо ж продажів не було, а ринкова ситуація несприятлива, тоді можемо відкласти реалізацію проєкту.

– І довго ви йшли до розуміння необхідності створення резерву?

– Я пізно почав займатися девелопментом саме тому, що від самого початку не було достатнього обсягу коштів. Перші великі проєкти створювали як замовники і генеральні підрядники, наприклад, «Комфорт Таун», «Паркове Місто». А потім вже почали будувати проєкти за власні кошти.

У процесі співпраці завжди намагаюся знаходити рішення, що задовольняють усі сторони. Можливо, з цими людьми більше не працюватиму, але проєкт до кінця доведу. Важливо – правильно увійти в партнерство. Зі мною складно домовитися на першому етапі. Початкові переговори завжди довгі, інтенсивні й докладні. І, як показує досвід, усі домовленості потрібно фіксувати на папері. Ситуації, коли поговорили і вдарили по руках, завжди закінчуються складно. І не тому, що хтось поганий, – у кожної людини свої бачення ситуації, інтереси, амбіції, мотивація.

– Наявність резерву – далеко не правило на українському будринку. Сподівалася, що досвід фінкризи 2008 року навчить девелоперів працювати акуратніше і відмовитися від пірамідальної схеми інвестування житла. (Після початку фінансової кризи 2008 року будівельні компанії зіткнулися з падінням продажів, цін і відсутністю можливості залучити позикові кошти. У результаті роботи на приблизно 70–80% будмайданчиків зупинилося. У п'ятірці лідерів серед найбільших будівельних компаній України залишився тільки «Київміськбуд». Решта гравців або збанкрутували, або існують номінально. – Mind).

– Навпаки, стало ще гірше... Хоча досвід – «син ошибок трудных», але людська жадібність набагато сильніша. На ринку багато випадкових людей, які мають на меті тільки заробити. Зрозуміло, що бізнес – це історія про заробляння грошей, але гроші в девелопменті не можна витягати в процесі будівництва. Це те, про що ми вже говорили. І потім... хіба Войцеховський сидить?

– Ні. Кажуть, що живе в Київській області.

– Саме так. Ніхто не сидить. І фінансової відповідальності немає. А я вважаю, що девелопер повинен нести особисту відповідальність за свої проєкти. І це недоробка влади, що в Україні досі так не відбувається. З «Укрбудом» вдалося вийти з ситуації, але тільки тому, що в рішення втрутився президент [України], і «Київміськбуд» взявся за добудову. Але це ходіння по лезу. Якби цього не сталося, то він би зараз тільки і займався, що «Укрбудом». Під Офісом президента відбувалися б нескінченні мітинги.

– Дивіться, «Укрбуд»: у портфелі 50 проєктів, більше половини добудовано, стаж роботи на ринку житлового будівництва – 12 років, був проєкт і за кордоном. І ще ось ця парасолька – державна корпорація «Укрбуд», під якою, власне, і працювали компанії Микитася, зокрема й «Укрбуд девелопмент». За всіма первинними ознаками «Укрбуд» – надійна компанія. Проте…

– У нас державна нормативна база та відповідні процедури не передбачають ніяких гарантій. Якщо державна корпорація, то передбачається, що держава несе якісь зобов'язання. Наприклад, Фонд гарантування вкладів гарантує повернення заощаджень для вкладників банків, що «впали», і які теж в більшості своїй приватні. Чим девелопер відрізняється від банкіра? Лише тим, що в результаті вкладник отримує не гроші, а квартиру. Тому дуже важливо уважно вивчати юридичні документи забудовника, щоб таких ситуацій уникнути.

– Виходить, на українському будівельному ринку не працює система контролю і покарання. І завершення проєкту залежить тільки від бажання девелопера його закінчити?

– Будівельна галузь в Україні розвивається не завдяки реформам, а всупереч. Є два фактори – це мінімізація оподаткування, яка тут можлива завдяки ІСІ, і доступ до капіталу – залучення грошей у населення. Лише два фактори – і ми вже пережили кілька криз, реформ, популізм тощо.

– Як вам бачення реформи ДАБІ від Міхеїла Саакашвілі?

– Мені подобається ідея передати контроль над ринком приватним структурам. Держава повинна акредитувати і перевіряти компетентність тих чи інших органів, але не більше. Наприклад, нотаріусам розширили повноваження, і є результат. Складно знайти нотаріуса, який підпише якусь «липу». Або інший приклад – приватна експертиза. Її ж неможливо пройти з якоюсь халтурою.

– У реформі від Саакашвілі були і інші пропозиції. Наприклад, залучення громадськості до контролю за будмайданчиками.

– Боже збав! Це нікому не потрібний популізм.

– Зародження і розквіт псевдоактивістів припав на період 2004–2008 років. Потім було затишшя, і знову вони з'явилися після 2014 року. Достатньо часу, щоб забудовники змогли об'єднатися проти цієї проблеми і знайти комплексні рішення. Але лише одиниці подають у суд, а інші або мовчки платять, або залучають друзів із силових структур.

– Так, на нашому ринку кожен за себе. І потім, активісти приходять часто до тих, у кого «рильце в пуху». Логіка така: навіщо йти в суди, якщо можна домовитися? Суди – тема довга.

– Довга. І все ж поки їм платять, вони будуть приходити.

– Я вам чесно скажу, що ми давно нікому не платимо. Правда, у нас і проєктів скандальних немає. В останній раз, коли до нас приходили, то ми подали в суд.

– В одному з інтерв'ю ви говорили про наміри реалізувати проєкт житлового комплексу в центрі Києва.

– Є такий проєкт у роботі. Сподіваюся, скоро презентуємо його громадськості. Буде дуже цікава і унікальна концепція.

– Позикові кошти залучатимете у банків чи партнерів?

– У партнерів, швидше за все. Хоча восени подивимося. Якщо запуститься іпотека, то працювати буде набагато простіше.

– Ще ви озвучували плани щодо будівництва котеджного містечка.

– Теж поки не можу розповісти деталі, працюємо над концепцією. Це південний напрямок, у бік Козина.