Prescripción de obras ilegales en una comunidad de propietarios: En algunas ocasiones nos encontramos con situaciones en las que se han llevado a cabo obras que infringen la normativa urbanística aplicable, pero que terminan superando los plazos de prescripción sin que se haya iniciado un expediente urbanístico por parte de la administración correspondiente.
No obstante, debes saber que estos plazos de prescripción no son definitivos. Aunque hayan transcurrido, pueden activarse de nuevo con actuaciones posteriores. Es lo que conocemos como «renuncia a la prescripción ganada» y que queda contemplada dentro del art. 1935 del Código Civil.
Un fiel reflejo de ello son los edificios ilegales que, habiendo transcurrido el plazo sin expediente urbanístico, se consideran «fuera de ordenación», lo que significa que cualquier actuación u obra que no se limite a mantener la salubridad o habitabilidad del edificio supone una renuncia a dicha prescripción, comenzando de nuevo el plazo a favor de la Administración.
Dentro de este marco también se encuadran las comunidades de propietarios, ya que, si por cualquier razón, tienen que llevarse a cabo obras que afecten a alguna actuación legal realizada por parte de algún vecino en un elemento común sin consentimiento previo, el hecho de restablecer la actuación ilegal después de las obras, puede reanudar el plazo de prescripción, siendo la comunidad la responsable de dicha actuación. Por ejemplo, si es necesario levantar el suelo ilegal de una terraza de uso privativo para arreglar problemas de la instalación de agua, la comunidad incurriría en responsabilidad por la restitución del suelo ilegal.
Para que un propietario pueda llevar a cabo obras en elementos comunes, es necesario el consentimiento precio de la comunidad y si lo hace sin el consentimiento, la comunidad de propietarios cuenta con un plazo de prescripción para actuar. Las obras sobre elementos comunes o de uso privativo de un elemento común por un vecino requiere su aprobación por unanimidad por la Junta de Propietarios debidamente convocada y constituida, tal como se establece en la Ley de Propiedad Horizontal.
Aunque este consentimiento también puede obtenerse de forma tácita, es decir, que si pasado un tiempo de 20 años y la comunidad se ha mantenido en silencio, se interpreta que el propietario que ha realizado las obras ilegales cuenta con el consentimiento del resto de vecinos. Tiempo más que suficiente para que una comunidad haya actuado en defensa de sus derechos. Los ejemplos más frecuentes son aquellos vecinos que han cerrado una terraza de uso privativo o que han instalado la bomba de un aparato de aire acondicionado en la fachada exterior del edificio.
En el caso de que la comunidad de propietarios actúe a tiempo, los propietarios que han realizado las obras ilegales tendrán que pagar dos obras, las de ocupación del espacio comunitario y las de desocupación.
No obstante, los plazos de prescripción de obras ilegales en una comunidad de propietarios dependen mucho de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la finca. Por ejemplo, en Madrid el plazo es de 8 años y en Andalucía de 6 años.
Cuando el plazo ha sido ampliado por una antigua normativa en los últimos años, lo normal es que se la obra se considere prescrita si ha finalizado cuando la normativa que ampliaba el plazo ha entrado en vigor y si la obra no ha llegado a prescribir se aplica el nuevo plazo. Al menos de esta forma lo se ha establecido en los tribunales. Sin embargo, en lugares como Cataluña se ha establecido que la normativa que rige es aquella que estaba en vigor en el momento en el que se realizaron las obras ilegales, independientemente de la nueva ley.
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