Leben am Maschsee
- erw. Ausschüttungsrendite 1. Jahrca. 3,7 % p. a.*
- 1. Zinstermin15. Juli 2020
- LageHannover
- Mieter80 % Wohnnutzung
- Laufzeit10 Jahre – bis 06 .05.2030 (flexibel handelbar)
Aktuelle Entwicklung
Für den Zeitraum vom 01.10.2020 bis 31.12.2020 beträgt die Ausschüttungsrendite 0,903 % und liegt somit leicht unter der für den Zeitraum prognostizierten Ausschüttungsrendite von 0,930 %.
Das Objekt entwickelt sich zum Jahresende hin grundsätzlich positiv. Die aktuelle Vermietungssituation konnte - ohneMieterwechsel und somit einer Vollvermietung - gehalten werden. Des weiteren gab es keine pandemiebedingten Stundungsanfragen und es bestehen keine offenen Mietforderungen.
In den erhöhten Betriebskosten ist unter anderem eine Thermenwartung enthalten, welche einen erhöhten Aufwand nach sich zog. Die Verwaltungskosten sind - gegenüber den letzten Quartalen - ebenfalls gestiegen. Hierunter fallen unter anderem die Verlängerung des LEIs. Zudem fallen auch die Instandhaltungskosten in diesem Quartal etwas höher aus, da aufgrund der Thermenwartung der Austausch der Therme durchgeführt werden musste.
Die Nebenkostenabrechnung 2019 wurde fristgerecht erstellt. Es ergab sich hieraus insgesamt eine Nachzahlung derMieter von 1.286,82 €. Zusätzlich wurde im vergangenen Quartal ein kostenneutraler, externer Dienstleister beauftragt, welcher sich der Optimierung der Betriebskosten (Energiekosten) der Immobilie annimmt, um mögliche Reduzierungen/ Vertragsoptimierungen aufzudecken.
INVESTMENT HIGHLIGHTS
- Ein Wohn- und Geschäftshaus mit zwei Gewerbe- und 12 Wohneinheiten in einem guten Instandhaltungszustand
- 100% vermietet, fortlaufend stabile Mieteinnahme ohne Stundungen
- Beide Gewerbeeinheiten sind seit über 10 Jahren vermietet
- Beste Wohnlage in der Nähe von Hannovers Innenstadt und des Maschsees
IMMOBILIE
Das Wohn- und Geschäftshaus, mit einer Gesamtmietfläche von 884 m², befindet sich mitten im Stadtteil Südstadt, einer stark gefragten Wohnlage.
Das 4-geschossige Gebäude wurde ca. 1950 wiedererrichtet, ist voll unterkellert und das Dachgeschoss ist zusätzlich ausgebaut. Erst 2006 wurde das gesamte Objekt umfangreich saniert: Dies umfasste u. a. die Erneuerung von Bädern, Gasthermen und Leitungssystemen sowie die Renovierung des Treppenhauses, des Kellers, der Bodenbeläge und der Balkone. Ideal für die Vermietung der gefragten Single-, Paar und Kleinfamilienwohnungen (jeweils 53 bis 65 m²) sind die charmanten Holzdielenböden in jeder Wohnung sowie die Tatsache, dass jede auch über einen Balkon verfügt.
Das städtische Gesamtpaket wird durch ausreichend Fahrradstellplätze im Innenhof komplettiert. Denn alles Wichtige in Hannover ist vom Objekt aus mit dem Fahrrad einfach zu erreichen.
- Art der Immobilie
- Wohn- und Gewerbe
- Gesamtmietfläche
- 884 m²
- Kaufpreis o. Nebenkosten
- 2.337.000 €
- Einkaufsfaktor
- 22,66
- Nutzung (Wohnen)
- 81 %
- Nutzung (Gewerbe)
- 19 %
- Mietfläche (Wohnen)
- 718 m²
- Mietfläche (Gewerbe)
- 166 m²
- Einheiten (Gewerbe)
- 2
- Einheiten (Wohnen)
- 12
- Baujahr
- ca. 1950
- Sanierung
- 2006
MIETSITUATION
Beide Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss, eine Fahrschule und ein Frisörsalon, sind seit rund zehn Jahren als Mieter im Objekt. Die Marktmieten für Flächen mit diesen Dienstleistungen lassen sich mit denen von ähnlich großen Büroimmobilien in Hannover vergleichen. Diese beliefen sich in 2019 von durchschnittlich 13,30 € bis 18 € / m² im Spitzensatz. Die beiden Gewerbeeinheiten des Objekts liegen mit 15,06 € / m² im Durchschnitt.
Das Bevölkerungswachstum in Hannover und den angrenzenden Kommunen führt laut dem Immobilienmarktbericht 2019 zu einer steigenden Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt. Hier wird für Wohnmieten ein Durchschnittspreis von 9,20 € / m2 und einen Spitzenmietsatz von 13,20 € / m2 angegeben.
Die Durchschnittsmiete der Wohnungen in der Sallstraße beläuft sich auf 8,46 € / m2 und liegt damit deutlich unter dem Marktdurchschnitt. Darüber hinaus liegt die Leerstandsquote im gesamten Stadtgebiet Hannovers seit Jahren unterhalb von 2 %. Die letzten Erhebungen auf Stadtteilsebene aus dem Jahr 2015 ergeben für Südstadt den niedrigsten Wert der zentralen Stadtteile - mit nur 1,5 %.
Alle Mieteinheiten (12 Wohn- und 2 Gewerbeeinheiten) generieren auch während der Corona Pandemie fortlaufend stabile Mieteinahmen, es liegen keine Stundungen vor.
EXTERNE PRÜFUNG
VERKEHRSWERTGUTACHTEN DES BESTANDSOBJEKTES
Nach erfolgtem Ankauf des Bestandsobjekts hat Exporo ein unabhängiges Verkehrswertgutachten für die Immobilie beauftragt. Der Gutachter hat die Immobilie vor Ort besichtigt und den Immobilienmarkt in Hannover untersucht, um den tatsächlichen Wert der Immobilie zu ermitteln. Für die Wertermittlung sind besonders die aktuelle Mietsituation und die gemäß den Gutachterausschüssen angefallenen und zu erwartenden Einkünften aus den Mieten maßgeblich.
Bei dem Projekt „Leben am Maschsee” handelt es sich um eine insgesamt standorttypische, zeitgemäße Wohn- und Gewerbeimmobilie in einem guten Instandhaltungszustand. Der gepflegte Zustand der Immobilie ist besonders auf die umfangreichen Sanierungsmaßnahmen von 2006 zurückzuführen.
- Verkehrswert laut Gutachten
- Kaufpreis (o. Nebenkosten)
- 2.390.000 €
- 2.337.000 €
Keine Chancen ohne Risiken
Mit dem neuen Immobilieninvestment haben Sie die Möglichkeit, wie ein Eigentümer von den laufenden Mieteinnahmen sowie dem Immobilienwert selbst zu profitieren. Sie investieren Ihr Geld in ein attraktives Bestandsobjekt und partizipieren wie ein Eigentümer an regelmäßigen Zinszahlungen auf Ihr Konto, die von den Mieterlösen der Immobilien abhängig sind.
Siehe hierzu auch die wichtigen Risikohinweise in den Angebotsunterlagen.
MAKROLAGE
Hannover, als Landeshauptstadt Niedersachsens, hat rund 536.000 Einwohner und konnte gegenüber Ende 2012 ein Bevölkerungswachstum von 4,3 % verzeichnen.
Die Metropolregion Hannover ist ein sehr wichtiger Wirtschaftsstandort und Sitz von international bedeutsamen Unternehmen wie Volkswagen, Continental, Bahlsen, TUI, TÜV Nord und Rossmann. Weitere bedeutende Wirtschaftszweige sind Logistik, Handel und die Hannover Messe. Diese Wirtschaftsakteure sorgen für einen attraktiven Arbeitnehmermarkt, sodass die Stadt auch zukünftig einen kontinuierlichen Einwohnerzuwachs verzeichnen wird.
Darüber hinaus ist Hannover Zentrum der Nord-Süd- und Ost-West-Verbindungen von wichtigen Bundesautobahnen sowie Fernverkehrszügen. Zusätzlich überzeugt die Stadt durch ihre Vielzahl an Grünanlagen, wie den prachtvollen Herrenhäuser Gärten und dem größten Stadtwald Europas, der Eilenriede, durch eine hohe Lebensqualität. Auch die Nähe zur Lüneburger Heide und zum Steinhuder Meer sowie der direkt an dem Objekt befindliche Maschsee tragen zum hohen Naherholungswert bei.
Hannover auf einen Blick
- Einwohner
- ca. 536.000 (2020)
- Bevölkerungswachstum
- + 4,3 % seit 2012
- Leerstandsquote
- 1,5 % in Südstadt
MIKROLAGE
Das Viertel
Südstadt ist nach List der bevölkerungsreichste und einer der beliebtesten Stadtteile für junge Familien und Studenten. Rund 40.000 Einwohner leben hier. Östlich grenzt Südstadt an den Maschsee und beherbergt u. a. das NDR Landesfunkhaus, ein Kinderkrankenhaus und viele Schulen.
Einkaufen & Erholen
Das Objekt liegt zentral, nahe der Innenstadt. In unmittelbarer Umgebung befinden sich alle Einkaufsmöglichkeiten, Cafés und Restaurants. Das Naherholungsgebiet Maschsee in 7 min und fußläufig in weniger als 20 min.
Nachbarschaft
Die Sallstraße zählt mit der Hildesheimer Straße und der Marienstraße zu den bedeutenden Einkaufs- und Geschäftsstraßen der Stadt Hannover mit hoher Fußgänger Frequenz. Die Hauptstraße, an der sich das Bestandsobjekt befindet, wurde zudem vor wenigen Jahren umfangreich in enger Zusammenarbeit mit den Anwohnern vor Ort saniert.
Verkehrsanbindungen
Bis zum Kröpcke, der Stadtmitte Hannovers, benötigt man weniger als 10 min, ebenso schnell ist man am Hauptbahnhof. Direkt vor dem Objekt ist eine Haltestelle der Bus-Linie 121 und in 5 min fußläufig die U-Bahnhaltestelle Marienplatz.
KENNZAHLEN
Auf Grundlage einer Bestandslaufzeit von 10 Jahren sind sämtliche Kosten, die für den Kauf, die Emission und die Bewirtschaftung anfallen, berechnet worden. Diese Kennzahlen beinhalten bereits Puffer für Instandhaltungskosten und nicht umlagefähige Kosten. Die Nettomieteinnahmen sehen über die Laufzeit der 10 Jahre eine Erhöhung im marktüblichen Rahmen vor.- Investitionskosten
- Kaufpreis Immobilie (o. Nebenkosten)
- 2.337.000 €
- Kaufnebenkosten
- 236.038 €
- Vorfinanzierungskosten
- 45.000 €
- Liquiditätsrücklage
- 50.000 €
- Gesamtprojektkosten
- ca. 2.670.000 €
- Investmentkapital (Exporo-Anleger)
- Fremdkapital-Darlehen (Bank)
- ca. 1.220.000 €
- ca. 1.450.000 €
Prognostizierte Jahresrechnung
- Einnahmen / Ausgaben
- Nettomieteinnahmen
- ca. 110.000 €
- Verwaltung der Zweckgesellschaft
- ca. -7.900 €
- Strategische Immobilienverwaltung
- -4.700 €
- Hausverwaltung
- -6.000 €
- Mietausfallwagnis
- -2.000 €
- Zinszahlungen (1,02 %)
- -14.100 €
- Instandhaltung (lt. Plan)
- -9.000 €
- Ergebnis der Immobilie
- 66.000 €
- Tilgungszahlungen (1,0 %)
- -15.200 €
- Ausschüttung
- 51.000 €
- Ausschüttungsrendite*
- 4,2 % p. a.
Prognostizierte Wertsteigerung
- Nach 10 Jahren
- Wert der Immobilie
- 2.770.000 €
- Erwartete Gesamtrendite**
- 5,4 % p. a.
- Mietsteigerung*
- 1,5 % p. a.
- Verkaufsfaktor*
- 23,5
DIGITALES WERTPAPIER
* Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung.
** Die erwartete Gesamtrendite beinhaltet sowohl die regelmäßigen Ausschüttungen aus Mietüberschüssen als auch den Erlös aus dem Verkauf der Immobilie am Ende der Laufzeit.