Нещодавно у традиційному для нас форматі стрім-інтерв’ю Управбуд поспілкувався з журналістом та ведучим фахової програми про ЖКГ “Твій дім” Володимиром Гуцулом. Ми підготували два матеріали на основі цього стріму. Перед вами – другий матеріал, присвячений діяльності асоціацій ОСББ, співпраці управителів та ОСББ, а також протидії “фейковим” ОСББ та стосункам об’єднань співвласників і місцевої влади.
Традиційно ми подаємо запис у формі інтерв’ю без запитань, заснованого на спічі Володимира Гуцула, і саме тому – від першої особи. Також рекомендуємо переглянути самі відео на сторінці Управбуд та інші статті:
- Володимир Гуцул: “Квартири в будинках з ОСББ на 10-20% дорожчі ніж у схожих, де немає ОСББ”
- “Баба Яга проти!”: як ОСББ та управителям працювати із запереченнями сусідів-співвласників
- “Зв’язка “ОСББ + управитель” є ідеальною для розвитку будинку”, – Павло Хобот
Про те, чому варто створювати Асоціацію ОСББ у вашому місті
Асоціації ОСББ доводять свою ефективність по всій Україні. В Луцьку це Асоціація, очолювана Юлією Сабатюк. В Сумах є ефективна Асоціація, яку очолює Роман Гученко. Вони дуже достойно захищають інтереси ОСББ перед міською владою.
У Києві є ціла низка районних Асоціацій ОСББ. Приклад цих районних асоціацій показує, що вони доволі активно можуть взаємодіяти із владою, і це дає ефективний результат. Нещодавно голови районних асоціацій ОСББ Києва записали звернення до депутатів Київради щодо того, що фінансування програми сприяння ОСББ “70 на 30” – недостатньо. Адже це програма співфінансування, де співвласники дають частину коштів, а частину – місто. А перед виборами депутатам дуже вигідно проводити ремонти “на шару”. Тож тут також варто повоювати.
Тому Асоціацію ОСББ у вашому місті чи містечку однозначно варто створювати – це ефективний інструмент лобіювання інтересів об’єднань співвласників перед місцевою владою. Я вважаю, що і в Києві районні асоціації мають об’єднатися в єдину, загальноміську. Адже якщо проблеми будинків перед владою адвокатуватиме організація, куди входить 100, 200 або 500 ОСББ – ставлення чиновників до цих проблем буде зовсім іншим, їхня увага – гарантована.
Про те, як ОСББ може впливати на місцеву владу через телебачення
ОСББ мають можливість висловлювати свою позицію в ефірах місцевого телебачення. Це – поширена практика в регіонах. Така програма, наприклад, є на рівненському телебаченні. Вона акцентує увагу саме на проблематиці ОСББ. Це важливо, адже практично вся житлова проблематика якраз і зосереджена на місцевому рівні. А от центральні канали, на жаль, не надто зацікавлені в тому, щоб робити подібні програми. Їх більше цікавлять політичні дебати, ток-шоу, де свої власні інтереси можуть представити власники цих центральних телеканалів. А житлова тематика навряд чи принесе їм будь-які дивіденди.
Якщо у вашому будинку є ОСББ – не лінуйтеся зателефонувати на місцеве телебачення, запросити до себе в будинок, на якусь подію, розповісти свою історію. Не вийшло з першого разу – спробуйте іще. Рано чи пізно ваша історія зацікавить тележурналістів і вони до вас приїдуть. Тобто станьте ініціатором цього процесу – і у вас буде важливий інструмент донесення позиції ОСББ, впливу на місцеву владу. Комунальна тематика – це те, чим живе людина щодня. І ніякі теледебати не замінять вам воду в крані чи тепло у трубах. Місцеве телебачення, безумовно, цікавиться темами комуналки.
Про те, навіщо ОСББ потрібні управителі багатоквартирних будинків
Якщо ви хочете покращити ситуацію в своєму будинку – ви однозначно маєте скооперуватися з сусідами і створити ОСББ. Однак у багатьох людей тут є певний спротив – багато хто не хоче бути головою правління чи працювати в режимі 24/7, займаючись питаннями будинку.
І тут треба чітко усвідомити: навіть якщо ви голова ОСББ – ви не приречені увесь час тримати руку на пульсі будинку, розгрібаючи повсякчас його проблеми. В Києві, як і в багатьох містах України, вже існує хороший вибір із професійних приватних управляючих компаній. І вони – за відповідну винагороду, звісно – й займатимуться справами будинку в режимі 24/7. І це – дуже вигідний механізм. З одного боку – є правління ОСББ, яке контролює роботу управителя, є ревізійна комісія, яке все перевіряє. А з іншого боку – є управитель, який займається повсякденними справами будинку. І звітує раз на місяць чи за якийсь встановлений період – а правління періодично збирається й обговорює – що вдалося, що не вдалося. Тобто правління ОСББ не приречене на невідривну роботу в будинку – для цього є приватні управителі.
Якщо у вашому будинку немає людини, яка займалася би справами будинку в режимі 24/7 – то й не треба. Цим може займатися управитель. Однак є й чимало прикладів, коли голова правління може вирішували усі справи будинку. Кожен із таких варіантів – чудовий, якщо доводить свою ефективність. Однак в кожному з цих варіантів дуже важливим є питання контролю. А це вже – компетенція ревізійної комісії.
Про важливість роботи голови ревізійної комісії в ОСББ
Ви маєте добре подумати, обираючи не лише голову правління ОСББ, але й голову ревізійної комісії. Нам, наприклад, пощастило з головою ревізійної комісії. Вона прямо говорить правлінню: тут ви робите правильно, тут – неправильно. Вона – на боці співвласників, і постійно перевіряє нас. Не лінується піднятися на дах і перевірити площу покладеного рубероїду – чи правильно зробило правління? Такий контроль має бути завжди. У співвласників є більше ніж досить важелів впливу на правління ОСББ, забезпечених відповідних законодавством.
Іноді доводиться чути від скептиків: “Та у нас голова ревізійної комісії заодно з головою правління ОСББ! Вони якісь мутні!” То в чому проблема? Ініціюйте збори, звільняйте голову ревізійної комісії чи голову правління. Не можете? А хто може, крім вас, крім інших співвласників, яких можна переконати, що щось іде не так? Ні президент, ні прем’єр за вас це не робитиме. Це – ваш будинок, і саме вам потрібно вирішувати ці проблеми.
Про те, як протидіяти “фейковим” ОСББ
На жаль, проблема “фейкових” ОСББ в Україні дійсно існує. ОСББ завжди є “фейковим”, коли їх створюють не з ініціативи співвласників. Але, на жаль, не завжди такі ОСББ незаконні. Зазвичай це відбувається, коли забудовник вводить будинок в експлуатацію та хоче контролювати будинок – тоді швиденько створюється ОСББ, якщо дозволяє схема інвестування, та швиденько наймає управляючу компанію забудовника. Але тут є вихід для співвласників – якщо статут такого напівлегального ОСББ дозволяє – треба скликати збори і змінювати правління. Але якщо ОСББ було зареєтровано незаконно, з підробленими підписами – тоді треба подавати до суду.
Ми стикалися з такими схемами створення ОСББ забудовниками, коли співвласникам потрібно було докладати надзусиль для того, щоб зламати стару схему. Оскільки забудовники залучать дуже фахових юристів. Але практика показує, що насправді наполегливим співвласникам вдається зламати й такі схеми. Ми знаємо ОСББ на Русанівських садах, яке довго воювало зі своїм забудовником, навіть перемогло в суді. Вони прийшли до виконавчої служби – а вона чомусь вирішила не виконувати рішення суду, уявіть собі, трапляється й таке. І ОСББ почало діяти радикальним способом, розуміючи, куди все йде. В одну ніч ОСББ захопило владу в будинку, вони вигнали всіх охоронців та співробітників ЖЕКу. І вже це ОСББ працює 3 роки.
Про те, чому дуже важливо бути уважними при покупці квартири
Перед тим, як купувати квартиру, в будь-якому будинку, ви дивіться не на вигляд цього будинку, а поспілкуйтеся з тими, хто там уже поселився, попросіть у забудовника документи про підключення до тепломережі, до води, до тепла. Тому що потім, коли ви придбаєте там квартиру, ви стаєте рабом тимчасових схем по приєднанню. І всі проблеми, а в першу чергу – фінансові, будуть перекладені на вас. Вам запросто можуть сказати: “Вартість підключення тепер коштує мільйони. Тож скидайтеся”. Всі думають, що місто якось допоможе. Але ні – в міському бюджеті не закладені кошти на вирішення ваших приватних проблем! Наївно думати інакше. Ваші проблеми – це проблеми будинку, де ви придбали житло, це ваші власні проблеми, це – зона вашої власної відповідальності.
Іще один приклад – ЖК “Львівський квартал”. Там проблеми з водою: в той район протягнута тонесенька труба, яка не розрахована на таку велику кількість житлових комплексів, які набудовані в тому районі. І на всі – труба 30 сантиметрів у діаметрі. І місцева влада стверджує, що не може вирішити цю проблему: “Ви купили там квартиру? Скидайтеся та вирішуйте ті проблеми за власні гроші”.
Тому ваше завдання щодо покупки квартири – перевірити усе: від документів до відгуків співвласників. Бо за вас відповідальність за такі проблеми ніхто не нестиме.
Про стосунки ОСББ та місцевої влади
Коли харківські ОСББ скаржаться в Київ, центральній владі, на Геннадія Кернеса, то чиновники відповідають: “Вибачайте, у нас – децентралізація, місцеве самоврядування, і місцева влада є царем і Богом на місцях”. Тому шановні харківські ОСББ – доведеться чекати місцевих виборів та змінювати владу на місцях. Інакше тут нічим не зарадити, адже не всі проблеми може вирішити центральна влада.
Але не можна сказати, що вся місцева влада – проти ОСББ. Наприклад, у місті Вознесенську мер – переконаний прихильник ОСББ. Він поставив собі завдання до кінця 2020 року ліквідувати в місті всі ЖЕКи. Він робить ставку на ОСББ. Так само в місті Южне – місцева влада також ліквідувала всі ЖЕКи. Є лише одна управляюча компанія, але вони стимулюють створення ОСББ та діяльність приватних управителів. В них є чітка мета – ліквідація комунальних ЖЕКів. Іще одне місто, де мер прихильний до ОСББ – це Чортків. Цим містам дуже пощастило із місцевою владою.
