Якщо ви вже створили ОСББ, то гарантовано піднімали питання: хто і як саме обслуговуватиме ваш будинок? На нього існує всього два варіанти відповіді: або підписувати угоду з компанією-управителем, або ж правління ОСББ має взяти обов’язок самозабезпечення будинку на себе. І якщо ваше ОСББ обрало другий варіант, це означає, що будинок найматиме окремих підрядників або персонал на кожен вид робіт: прибирання, ремонт електричних систем, ремонт санвузлів, ремонт ліфтових систем, ремонт даху й так далі.
Звісно, якість робіт залежить від людей, яких ви наймаєте — в особі управителя чи будь-якого підрядника. Крім того, процеси залучення управителя та підрядника значно відрізняються. Як саме – з’ясовуємо в цій статті.
Залучення управителя
Передовсім ви маєте неодмінно перевірити, чи компанія, яку ви хочете залучити як управителя, виконує всі види послуг, визначені наказом Мінрегіону від 27 липня 2018 року № 190. Серед них основні:
- Технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем та їхній ремонт.
- Технічне обслуговування ліфтів.
- Обслуговування димових та вентиляційних каналів та їхній ремонт.
- Технічне обслуговування систем протипожежної автоматики та димовидалення
- Поточний ремонт конструктивних елементів та іншого спільного майна багатоквартирного будинку.
- Поточний ремонт внутрішньобудинкових систем.
- Прибирання прибудинкової території та приміщень загального користування.
- Дератизація та дезінсекція.
Якщо ви переконалися, що компанія, яку ви обрали, справді здатна виконати всі ці послуги на належному рівні, тоді починайте готуватися до підписання договору з управителем.
Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком розробляється на основі Типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. Він укладається від імені всіх співвласників будинку та має бути підписаний головою правління ОСББ або іншою особою, яку співвласники уповноважили на це під час Загальних зборів. Крім того, компанія управитель має надати копію такого договору після його підписання кожному співвласнику.
Коли компанія-управитель попередньо відібрана, паралельно із підготовкою договору, правління має повідомити співвласників про майбутні загальні збори, на яких має відбутися голосування за рішення залучити компанію-управителя. Саме після вдалого голосування “за” уповноважена особа має підписати договір з управителем, а кожен співвласник — отримати копію.
Коли всі юридичні питання злагоджено, і компанія-управитель вже обслуговує будинок, співвласники сплачують погоджену щомісячну плату напряму на рахунок управителя. Натомість управитель багатоквартирного будинку несе пряму відповідальність за якість своїх послуг перед співвласниками. В такому випадку ОСББ залишається ефективним механізмом для прийняття рішень та за рішенням співвласників може здійснювати контроль надання послуг управителем.
Залучення підрядників для виконання окремих послуг
Інший спосіб утримання будинку — залучати окремих підрядників на окремі послуги. Цим напряму займається правління ОСББ: шукає необхідних підрядників, укладає договір, оплачує послуги та контролює якість тощо.
Письмовий договір із підрядником укладають від імені ОСББ як юридичної особи на умовах, що погодили обидві сторони. Такий договір належить до господарсько-правових договорів, і не є договором про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
Залежно від статуту, рішення про укладання договору може відбуватися по-різному. Стандартно, таке рішення приймають на загальних зборах ОСББ голосуванням. Проте, якщо в статуті прописана така можливість, правління ОСББ самостійно обирає підрядників на підставі кошторису, який затвердили на загальних зборах.
Правління ОСББ контролює підрядників та на основі актів виконаних робіт оплачує їхні послуги. Самі ж співвласники нічого не платять безпосередньо підряднику, а просто перераховують затверджений внесок на рахунок ОСББ щомісяця.
Отже, процеси залучення як управителя, так і окремих підрядників — різні, але не складні. Крім юридичного складника, у них відрізняється рівень контролю — чи кожен співвласник у будинку контролює якість послуг, чи ця робота делегується правлінню ОСББ? Звісно, все залежить від будинку та конкретних людей, проте обидва варіанти дозволяють забезпечити якісне обслуговування багатоквартирного будинку. А з нашим поясненням вам тепер буде ще легше пройти шлях від залучення управителя або підрядника до контролю якості їхніх робіт.
Марія Осипчук, юристка з питань управління житлом
